Что такое кадастровая стоимость и как она определяется
Кадастровая стоимость – это денежная оценка недвижимости, которая устанавливается государством и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она используется для различных целей, в том числе для расчета налогов на имущество, определения размера госпошлины при сделках с недвижимостью и для оценки стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании.
Кадастровая стоимость устанавливается на основании объективных характеристик недвижимости: местоположение, тип объекта (жилое, нежилое), площадь, год постройки, состояние, наличие инженерных коммуникаций и другие факторы. Важно понимать, что кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости. Рыночная стоимость – это та цена, за которую объект недвижимости можно продать на свободном рынке в условиях конкуренции.
Определение кадастровой стоимости происходит в рамках массовой оценки. Для этого государство использует специальные методики и статистический анализ, чтобы определить стоимость большого количества объектов недвижимости на определенную дату. При этом не учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта.
Кадастровая стоимость может меняться по разным причинам:
- Изменение законодательства
- Изменения в инфраструктуре (например, появление новых дорог или метро)
- Изменения в техническом состоянии объекта (например, проведение капитального ремонта)
- Изменения в рыночной стоимости недвижимости
В России кадастровая стоимость недвижимости пересматривается в среднем раз в 3-5 лет.
Важно: Кадастровая стоимость может не отражать реальную стоимость недвижимости. Она может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости.
Зачем нужна кадастровая стоимость при продаже недвижимости
Кадастровая стоимость играет важную роль при продаже недвижимости. В первую очередь, она необходима для определения размера государственной пошлины при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре.
Размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости объекта и устанавливается законодательно. Например, при продаже квартиры с кадастровой стоимостью до 1 млн рублей госпошлина составит 2 000 рублей, а при стоимости от 1 млн рублей до 10 млн рублей – 3 500 рублей.
Важно знать, что кадастровая стоимость также влияет на расчет налоговых платежей при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость недвижимости превышает 50 миллионов рублей, то с суммы превышения налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.
Для более точного расчета госпошлины и налоговых платежей рекомендуем проверить кадастровую стоимость недвижимости на сайте Росреестра или в публичной кадастровой карте.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно несколькими способами:
- Через сайт Росреестра: На сайте Росреестра (rosreestr.ru) есть специальный сервис “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Введите адрес объекта или его кадастровый номер, и система отобразит информацию о кадастровой стоимости на день последнего обновления базы. Этот способ бесплатный и доступен всем желающим.
- Через сервис “Публичная кадастровая карта”: Этот сервис также доступен на сайте Росреестра. В нем можно увидеть не только кадастровую стоимость, но и другую информацию о недвижимости, например, ее границы, тип объекта, площадь, и т.д. Этот способ также бесплатный.
- Через выписку из ЕГРН: Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и в офисе организации. В выписке будет указана кадастровая стоимость, а также другая информация о недвижимости, например, сведения о собственниках, обременениях и т.д. Стоимость выписки зависит от режима получения: онлайн выписка дешевле.
Важно: Кадастровая стоимость может измениться в любой момент. Поэтому рекомендуем проверять ее перед каждой сделкой с недвижимостью.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, вы имеете право ее оспорить. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении необходимо указать ваши данные, данные об объекте недвижимости, привести аргументы в подтверждение того, что кадастровая стоимость завышена, и приложить необходимые документы.
В качестве аргументов можно привести следующие факторы:
- Неверные сведения о недвижимости, которые были использованы при определении кадастровой стоимости.
- Несоответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости.
- Наличие недостатков объекта недвижимости, которые не были учтены при определении кадастровой стоимости.
- Ухудшение состояния объекта недвижимости, например из-за неудовлетворительного состояния инженерных коммуникаций.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
- Копия правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности).
- Документы, подтверждающие ваши аргументы. Например, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости.
Росреестр рассмотрит ваше заявление и примет решение о пересмотре кадастровой стоимости. Если Росреестр откажет вам в пересмотре, вы можете оспорить его решение в суде.
Кадастровая стоимость: влияние на налоги и ипотеку
Кадастровая стоимость недвижимости влияет на размер налогов и ипотечных платежей. Так, для расчета налога на имущество физических лиц и земельного налога используется именно кадастровая стоимость, а не рыночная.
Например, если кадастровая стоимость вашей квартиры составляет 5 миллионов рублей, то налог на имущество будет рассчитываться от этой суммы. Ставка налога зависит от региона и категории недвижимости. В среднем она составляет 0,1% от кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость также влияет на размер ипотечного кредита. Банки чаще всего предоставляют ипотеку на сумму, не превышающую 70-80% от кадастровой стоимости недвижимости. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, то вы можете получить меньший кредит, чем бы хотели.
В некоторых случаях кадастровая стоимость может быть выше рыночной. В этом случае вам придется платить более высокий налог на имущество, а также может возникнуть проблема с получением ипотеки.
Поэтому важно знать кадастровую стоимость своей недвижимости и в случае необходимости оспорить ее, если она завышена.
В таблице приведены примеры расчета налога на имущество физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости:
| Кадастровая стоимость | Ставка налога | Налог на имущество |
|---|---|---|
| 1 млн рублей | 0,1% | 1 000 рублей |
| 5 млн рублей | 0,1% | 5 000 рублей |
| 10 млн рублей | 0,1% | 10 000 рублей |
Важно отметить, что данные в таблице приведены для примера и могут отличаться от реального расчета налога в конкретном регионе. Для получения точной информации о размере налога обратитесь в налоговую инспекцию.
Для наглядного сравнения основных показателей недвижимости приводим таблицу, которая поможет вам лучше понять разницу между кадастровой и рыночной стоимостью:
| Показатель | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Определение | Денежная оценка недвижимости, установленная государством и зафиксированная в ЕГРН. | Вероятная цена, за которую объект недвижимости можно продать на свободном рынке в условиях конкуренции. |
| Метод оценки | Массовая оценка, которая проводится по специальной методике с использованием статистического анализа и средних данных. | Индивидуальная оценка, которая проводится независимыми оценщиками с учетом индивидуальных характеристик объекта. |
| Факторы, влияющие на стоимость | Местоположение, тип объекта (жилое, нежилое), площадь, год постройки, состояние, наличие инженерных коммуникаций. | Местоположение, тип объекта (жилое, нежилое), площадь, год постройки, состояние, наличие инженерных коммуникаций, планировка, ремонт, виды из окон, инфраструктура и другие факторы, влияющие на привлекательность объекта для покупателей. |
| Использование | Расчет налогов на имущество, определение размера госпошлины при сделках с недвижимостью, оценка стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании. | Проведение сделок купли-продажи, аренды, залога, и т.д. |
| Изменения | Кадастровая стоимость может измениться в результате пересмотра кадастровой оценки, который проводится в среднем раз в 3-5 лет. | Рыночная стоимость может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. |
Важно понимать, что кадастровая стоимость не всегда отражает реальную стоимость недвижимости. Она может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости. Поэтому, если вы планируете провести сделку с недвижимостью, рекомендуем провести независимую оценку для определения ее рыночной стоимости.
Для более наглядного сравнения кадастровой и рыночной стоимости приводим таблицу, которая показывает разницу в ценности недвижимости в зависимости от применяемого метода оценки.
| Характеристика | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Метод оценки | Массовая оценка, основанная на статистических данных и средних показателях для большого количества объектов недвижимости. | Индивидуальная оценка, которая учитывает уникальные характеристики конкретного объекта недвижимости, включая его местоположение, состояние, планировку, наличие инфраструктуры и другие факторы. |
| Цель оценки | Используется для расчета налогов на имущество, определения размера госпошлины при регистрации сделок с недвижимостью, а также для оценки недвижимости при ипотечном кредитовании. | Используется для проведения сделок купли-продажи, аренды, залога, страхования недвижимости, а также для определения инвестиционной привлекательности объекта. |
| Факторы, влияющие на стоимость | Местоположение объекта, тип недвижимости (жилая, нежилая), площадь, год постройки, состояние недвижимости, наличие инженерных коммуникаций. | Местоположение объекта, тип недвижимости (жилая, нежилая), площадь, год постройки, состояние недвижимости, наличие инженерных коммуникаций, планировка, ремонт, вид из окон, инфраструктура района и другие факторы, влияющие на привлекательность объекта для потенциальных покупателей. |
| Точность оценки | Может не отражать реальную стоимость недвижимости, так как не учитывает индивидуальные характеристики объекта. | Обычно более точная, так как основана на глубоком анализе всех характеристик недвижимости и условий рынка. |
| Периодичность пересмотра | Пересматривается государством в среднем раз в 3-5 лет. | Может меняться в любой момент в зависимости от изменения условий рынка недвижимости. |
Важно отметить, что кадастровая стоимость используется в основном для государственных целей, в то время как рыночная стоимость является более релевантной для частных инвесторов и покупателей недвижимости. При проведении сделок с недвижимостью рекомендуется провести независимую оценку для определения ее рыночной стоимости.
FAQ
Что такое кадастровая стоимость и как она отличается от рыночной стоимости?
Кадастровая стоимость – это оценка недвижимости, установленная государством и зафиксированная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она используется для расчета налогов на имущество, определения размера госпошлины при регистрации сделок с недвижимостью и для оценки стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании.
Рыночная стоимость – это вероятная цена, за которую объект недвижимости можно продать на свободном рынке в условиях конкуренции. Она учитывает индивидуальные характеристики недвижимости, в то время как кадастровая стоимость основывается на средних показателях для большого количества объектов.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно на сайте Росреестра (rosreestr.ru) через сервис “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Также можно воспользоваться сервисом “Публичная кадастровая карта” на сайте Росреестра или заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости.
Зачем нужна кадастровая стоимость при продаже недвижимости?
Кадастровая стоимость необходима для определения размера госпошлины при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре. Также она влияет на размер налоговых платежей при продаже недвижимости.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, вы имеете право ее оспорить. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении необходимо указать ваши данные, данные об объекте недвижимости, привести аргументы в подтверждение того, что кадастровая стоимость завышена, и приложить необходимые документы.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость пересматривается в среднем раз в 3-5 лет. Пересмотр кадастровой стоимости проводится в рамках массовой оценки недвижимости на территории региона.
Влияет ли кадастровая стоимость на ипотеку?
Да, кадастровая стоимость влияет на размер ипотечного кредита. Банки чаще всего предоставляют ипотеку на сумму, не превышающую 70-80% от кадастровой стоимости недвижимости. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, то вы можете получить меньший кредит, чем бы хотели.
Как кадастровая стоимость влияет на налог на имущество?
Налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости. Ставка налога зависит от региона и категории недвижимости. В среднем она составляет 0,1% от кадастровой стоимости.
